头悬千亿债务,富力地产苦熬一年 || 深度

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去年,富力地产背误期1800亿有息债务,在经过削价促销、出售资产、裁员、股权融资等一系列自救后,它的债务压力得到缓解了吗?

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:布冬

演习生:郭曼怡

积极自救逾一年,富力仍在艰难求生。

1月6日,广州富力地产股份有限公司(02777.HK,下称“富力”)公告称,其已挑前5日完善公司债券“16富力01”共计64.32亿元的本金及利息支出。此前一日,“18富力10”共计75.11亿元的回售本金及利息也已支出。

两日间,富力便兑付了约139.43亿元的债务,这或与近期广州国资委的驰援有关。

据企查查表现,2020年12月29日和30日,富力将其持有的广州圣景房地产开发有限公司25%股权、广州富景吉山房地产开发有限公司50%股权、广州天力修建工程有限公司90%股权,质押给广州市城投投资有限公司,后者由广州市国资委全资控股。

富力的资金危机从2019年便最先展现,以前一年,因疫情的突袭、“三道红线”的出台,背负近1800亿有息欠债的富力更疲于奔命,削价促销、资产出售、减员、股权融资等降杠杆行为频出。此番广州国资委的介入,无疑开释出积极信号。

但实际仍不容笑不都雅。2021年,融资管控添码,而富力仍有近400亿的资金敞口(截至2020年三季度末)。更主要的是,赓续的降压措施将透支富力的发展空间,“富力的盈余湮没不达标及因降欠债而添长放慢”,此前摩根大通在其2021年内房展看中外示。

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 暴涨的“求生欲”

为降欠债,富力在以前的一年里一向“开源节流”。

在出售端,富力积极试水线上营销,不光请来明星李湘进走直播买房,还推出“百城百盘,老总直播”运动,让公司管理层亲自卖房。

同时“以价换量”,添速资金回笼。比如,去年11月,据“财联社”消息,富力挑选了全国近500亿的货值,交由易居上线售卖。不过,这些都不是很好卖的房源,包含了片面项现在尾盘,有商铺、车位等各栽业态,“以较矮扣头出售,捐躯收好换取周围”的倾向清晰。

走至12月,回款压力之下,富力更是祭出员工购房政策。据该政策,员工只要购买2020年全年在售项现在,并一次性付清全款,即可获得最矮75折优惠;促销运动将一连到2021岁首,且购买套数不限,可无条件免费更名。

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▲富力地产针对员工的购房优惠,图片来自红星消息。

不过,有富力内部员工向无冕财经(ID:wumiancaijing)钻研员外示,该内部购房政策去年异国,且实际上销量好的楼盘并不参与此次运动,并非如政策中所说的通盘楼盘。

让资金来得更快的手段还有资产甩卖。去年11月,始末转让广州富力国际空港综相符物流园70%的权好,富力展望得到41.2亿元的现金付款。这也只是最先,遵命富力管理层的说法,不论是投资物业,或者发展项现在,后续仍有出售的计划。

此外,富力也在始末众栽手段融钱,包括配股融资、美元债、境内公司债、超短期融资券等。据无冕财经不十足统计,2020年全年,富力的总融资额约326.44亿元。

投资端的大幅缩短、内部结构架构调整等“节流”举措也在同步进走。

早在2019年下半年,富力便以一则苏息拿地的消息引首关注,进入2020年,公司更是一连了土地投资端的郑重态度。据中指钻研院数据,2020年富力未出现在房企拿地金额TOP100榜单中,拿地金额不及85亿元,同比2019年跌幅超187.06%。

同时,富力还两番被曝大周围裁员。在2020年11月被曝“将苏息一切岗位雇用,2021年员工人数要在2020年的基础上缩短30%”后,富力火速发外声明否认。

随后的12月,一份富力内部签字的文件《关于2021年营销系统各岗位人效管控的报告》流出,文件请求各地区一周内即刻同步启动人员优化、裁汰及雇用有关做事,并在12月31前完善人员配置及新员工上岗培训。

富力某区域公司一位员工幼林(化名)曾对无冕财经(ID:wumiancaijing)钻研员外示,去年疫情事后,公司员工人数便优化了15%旁边,薪酬也同步降落30%。

从财务报外上看,富力的员工以及人力成本实在有所降落。截至2020年6月末,富力共有员工约39244人,2019岁暮为62305人,半年内员工人数降幅达37.01%;总员工成本则同比缩短18.89%至14.6亿元。

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 债务窟窿难填

富力质押的三家子公司广州圣景、广州富景吉山、天力修建对答的资产别离是富力总部富力盈凯广场、广州天河吉山村旧改、富力旗下的优等建造资质总包单位,均为较优质的资产。

另据财新报道,上述三家子公司之外,富力还于去年12月质押了另外七家子公司的股权。富力以此获得的融资周围尚未可知,欧宝OBO但其对资金的渴求可见一斑。

实际上,近年来,富力的债务赓续攀升,偿债压力重大。虽已全力促出售、回款,但2020年富力也仅实现1387.9亿元的出售额,同比微添0.4%,而这已是其不息两年未完善出售现在的。

截至2020年第三季度,富力的欠债总额达3531.63亿元;有息欠债仍为1789亿元,其中短期欠债为752.7亿元,同期货币资金仅为359.5亿元,仍无法遮盖短债。

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▲富力地产资产欠债情况。

在富力的借款中,有相等一片面为公司债。据国盛证券去年9月的统计,富力境内和境外公司存续债总周围约为688.56亿元,异日三年境内债券到期均在100亿以上。

必要仔细的是,富力近期回售的“18富力10”、“18富力08”均为4年期,利率别离达7%、6.58%,但投资者均在第二岁暮,即2020岁暮行使了回售选择权,这或出于对富力资金面的忧忧郁。

若算上未到期则回售的片面,富力需更频频地进走“借新还旧”。但在机构连番下调、融资赓续收紧的情况下,其融资阻力愈发清晰。

截至2020年三季末,富力剔除预收款后的资产欠债率约为70.05%,净欠债率为175%,现金短债比为0.48,“三条红线”通盘触及,不得新添有息欠债。从去年4月最先,穆迪、惠誉、标普一连下调富力评级,摩根大通为代外的投资机构也最先郑重看待富力。

富力在融资渠道和成本上的艰难已展现。去年9月,富力拟发走的26亿富力酒店二期ABS已处于终止状态;11月发走了一笔3.6亿美元的两年期优先票据,年利率高达12.38%,远超走业平均程度。

三季报表现,2020年前三季度其筹资运动产生现金流量净额,继2012年后首度为负值。其中,富力始末借款取得的现金为425.1亿,同比下滑47.7%。

可见,富力的降欠债压力不容幼觑。据国盛证券研报以2020年半年度的数据测算,若富力想要达到“橙色档”、“黄色档”、“绿色档”请求,必要起码压降约350亿、450亿、700亿。

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 前路艰难

现在的富力更情愿向外界宣传它的旧改战略。富力董事长李思廉去岁暮批准媒体采访时曾外示,旧村的总成本是招拍挂拿地的70%,坦然性更高,异日的富力的旧城土储占比会超过7成。

但旧改的开发周期长、资金需求量大,短期内难以变现,永远看若不及成功转让,则会添重富力的义务。现在,富力在全国周围内已有80众个旧改项现在,规划总修建面积超7000万平米。

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▲富力地产营收及净收好情况。

富力在意的还有酒店这一资产。2017年,富力以199亿元的营业对价从万达手里买到77家酒店,一跃成为世界最大的豪华酒店业主。富力的债务危机与这场营业痛痒有关,但李思廉仍用“绝对不懊丧”来描述这笔营业的达成。

富力的投资物业资产中,酒店周围是其他投资物业的1.5倍,亦是富力地产开发外的第二大资产。但现在该块营业仍处于折本状态,大量的资金占用无疑是富力的“包袱”。2020年上半年,该营业欠债约为18.6亿元,同比添长10.7%。

此前9月,有市场消息称富力展望将在异日10个月内,始末将70余处酒店中的一片面,分拆成房地产投资信托基金在新添坡上市,从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。但随后富力外示,并未形成清晰的时间进度外或内心性挺进。

从实际情况上看,不论是旧改照样酒店,都处于长周期营业,造血能力不及,逆而必要优裕的资金面撑持。这与富力的近况相矛盾。

为化千钧一发,富力也计划将旗下的投资性物业搬上货架,但现在除了空港物流园外,仍未有实在的资产处置消息传出。正如富力管理层所说,商业物业的议和清淡都慢一点,也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。

这犹如是一个无限循环。

在回血能力不敌投资开销的情况下,富力对外部资金的倚赖性强,一向堆高债务。随着融资趋紧,融资成本高企,富力需添速出售回款降矮资金成本,同时缩短拿地,缩短刚性开支。

然而,土地投资的放缓,使富力匮乏优裕可迅速入市的货值,添之在价格上的迁就,将进一步影响其出售业绩和出售回款,从而制约可赓续发展,也最后使得杠杆率居高不下。

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posted on 2021-02-03  admin  阅读量:

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